|
АРЕНДА Налоги
В соответствии с действующим законодательством, 13% составляет налог на доходы физических лиц, 6% – налог на доход индивидуальных предпринимателей
Согласно Налоговому кодексу РФ для граждан страны установлена единая ставка подоходного налога – 13%. Она действует и для налогообложения доходов физических лиц от сдачи в аренду недвижимого имущества. Для этого необходимо подавать ежегодную декларацию в налоговую инспекцию и копию договора найма. В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию. Налог, исчисляемый по налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (с необходимыми реквизитами). Налоговый кодекс РФ устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере 20–40% от невыплаченных сумм.
Но арендодатель может использовать и другой способ: сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя (предпринимателя без образования юридического лица, сокращенно – ПБОЮЛ). Для получения статуса ПБОЮЛ необходимо зарегистрироваться в налоговых органах и получить свидетельство о госрегистрации. В этом случае можно будет платить налог по упрощенному порядку ведения бухгалтерского и налогового учета. Учет ведется в книге учета доходов и расходов. Налог составляет 6% и дополнительно 1% – в фонд социального страхования. Но прежде предстоит открыть банковский счет, вести всю бухгалтерскую отчетность и ежемесячно проводить отчисления в Пенсионный фонд. До заключения договора найма жилого помещения налоговые органы уведомлять не нужно. Согласно НК РФ такой шаг, как непредставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок соответствующей декларации в налоговый орган по месту учета, влечет за собой взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога. Штраф взимается за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления (не более 30% от указанной суммы и не менее 100 руб.). Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более чем 180 дней по истечении установленного срока, то на него накладывается штраф в размере 30% от суммы налога, которую надо внести на основе декларации, и еще 10% – от суммы налога за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня. За неуплату или неполную уплату налога, Налоговый кодекс РФ устанавливает ответственность в размере 20–40% от невыплаченных сумм. * * * |
|
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА НАЛОГИ АРЕНДА
ОБЩЕЕ
ВАРИАНТЫ
* * * |
|
Сдаем и снимаем жилье.
О работе «информационных агентств» пишут и говорят давно , но пострадавших от их работы по-прежнему много. Этот способ обмана остается неизменным на протяжении нескольких лет. Желающий снять жилье звонит по телефону, указанному в объявлении, менеджер с ходу предлагает ему несколько отличных вариантов жилья. Потенциальный наниматель приезжает в офис, где ему предлагают заключить договор и просят внести предоплату 1,5–2 тыс. руб, иногда уверяя, , что эти деньги будут зачтены в счет арендной платы за первый месяц. Получив адрес квартиры (или несколько адресов), наниматель едет смотреть жилье, и тут выясняется, что оно либо уже сдано, либо вообще никогда не сдавалось. Если договор был заключен на месяц, агентство предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть еще одну квартиру и так далее. Это будет продолжаться весь месяц, но все предложенные варианты непременно окажутся «холостыми». Иногда фирмы предлагают приобрести у них базу квартир с ежедневно обновляющимися данными по жилью. На самом деле, если клиент и будет получать информацию, то устаревшую.
Читать подписываемый договор следует очень внимательно. Если речь в нем идет только о предоставлении информации, с таким агентством лучше поскорее расстаться. Привлечь к ответственности «информационные агентства» практически невозможно.
Некоторые граждане, желающие снять жилье подешевле, пытаются самостоятельно найти собственника, сдающего жилплощадь. Этот вариант обычно очень рискован, но позволяет сэкономить на комиссии агентств. Существует много схем мошенничества, применяемых к гражданам, желающим сэкономить на обращении в агентства: квартира сдается сразу нескольким гражданам; изготавливаются фиктивные документы (например, свидетельство о праве собственности на квартиру),жилье сдается на два-три месяца, а с нанимателя возьмут предоплату за полгода; проживающие в неприватизированных квартирах, принадлежащих городу сдают его в аренду, и в результате любой «прописанный» в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Для сдачи такой жилплощади внаем необходимо получить письменное согласие представителя муниципалитета и всех, кто зарегистрирован в квартире. К примеру, старушка сдает свою квартиру без согласия зарегистрированного в ней сына. Однако если сын захочет выставить неугодных квартирантов за дверь, закон будет на его стороне; и т.д. При поиске жилья рекомендуется обращаться в агентства недвижимости, которые зарекомендовали себя положительно. Сделку проводить официально, через компанию. Конечно, эти услуги сегодня недешевы, но зато наниматель будет избавлен от массы проблем. Если клиенту сразу не удастся подобрать подходящий вариант или возникнут непредвиденные проблемы, серьезная фирма компенсирует интересанту расходы или бесплатно подберет ему новую квартиру.
Не стоит забывать, что, заключая сделку, и наниматель, и наймодатель рискуют.
Нанимателю необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех зарегистрированных в квартире людей.
У собственников, сдающих жилье внаем, всегда есть риск столкнуться с недобросовестными постояльцами. Бывает, что квартиранты платят за жилье более-менее исправно, а за месяц-два до окончания оговоренного срока съезжают, так ничего и не заплатив. Во избежание таких ситуаций, собственник должен позаботится о том, чтобы еще перед въездом потребовать с нанимателей задаток. Еще один риск для хозяина – это междугородняя телефонная связь. Здесь тоже поможет денежный залог и постоянный контроль владельца жилища за телефонными счетами.
* * * |
|
Составление договора найма
Каждый договор должен включать обязательные пункты: преамбулу, предмет договора, обязанности сторон, ответственность сторон, порядок расторжения договора, основание для заключения договора. Для соглашения о найме необходимо, чтобы стороной по договору выступало полномочное лицо. По договору аренды жилья собственник предоставляет другой стороне (арендатору, или нанимателю) жилое помещение за определенную плату в ограниченное по сроку владение и пользование. Собственнику необходимо иметь в виду, что если договор заключается на 12 месяцев и более, он подлежит государственной регистрации.
В соответствии с действующим законодательством: Сделки по найму жилых помещений на срок до 1 года -обозначаются как «краткосрочный наем» (гл.35, ст.683 п.2. ГК РФ): -заключаются на основании договоров краткосрочного найма (ст.671 ГК РФ) и носят коммерческий характер; -не подлежат государственной регистрации (ст.164, 131 ГК РФ, «Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); -выражают согласованную волю двух сторон, т.е. являются двусторонними сделками (ст.153, п.3. ст.154 ГК РФ); -заключают две стороны, обе из которых, являются физическими лицами. Если второй стороной сделки выступает юридическое лицо – то стороны обязаны заключить «Договор аренды» жилого помещения (п.2. ст.671 ГК РФ).
Права пользования, как ограничения (обременения), возникающие на основании договоров длительного найма на срок более 1 года: *подлежат государственной регистрации, которую осуществляет УФРС (ст.131 ГК РФ, ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. №122-ФЗ). Договоры найма жилых помещений: * заключаются в письменной форме (ст.674 ГК РФ); * не требуют их обязательного дополнительного нотариального оформления (ст.163 ГК РФ); * не требуют наличия на них оттисков, чьих бы то ни было печатей, и являются полноценными документами, имеющими юридическую силу, если Наймодателем является физическое лицо (ст.432-433 ГК РФ); * заверяются оттиском печати юридического лица, выступающего одной из сторон сделки, когда оформляется «Договор аренды» жилого помещения (п.2. ст.671 ГК РФ). Договоры поднайма жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма (т.н. неприватизированные жилые помещения): *оформляются в соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004г., №188-ФЗ (ст.76-79 ЖК РФ).
* * * |
|
* * * С ВОПРОСАМИ И ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ, ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАЩАЙТЕСЬ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ : bezriskov@bk.ru * * * |
